你好,欢迎光临98指南针网!
居间合作 | 意见反馈 | 贷款
意见反馈
查看我的收藏夹有0个房源
凉山更多城市
当前位置:98指南针 > 新闻资讯 > 住房租赁企业五年战略怎么走

住房租赁企业五年战略怎么走

凉山房产  发布日期:2016/12/3 0:59:02
分享到:

《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》(以下简称《纲要》)发布,对近5年来住房建设事业具有积极的指导意义。这5年也是中国大力发展租赁市场的5年。那么,一个非常合乎逻辑的问题是,住房租赁企业的五年战略应如何走,从而吻合住房建设事业5年的发展步伐?《纲要》明确提出,“培育市场供应主体,发展住房租赁企业,鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务”。此类表述是在供给侧结构性改革、新常态经济模式等大环境下提出的,对租赁业务的房企发展具有积极作用。今年6月,国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》),全面部署了加快培育和发展住房租赁市场工作。《意见》明确,“到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系”。对比《纲要》和《意见》,有一点是相通的,即房企发展租赁业务,将有一个大有作为的空间。

要走好这五年战略的步伐,关键要充分认识发展租赁市场对住房事业的意义和支撑作用。最近关于深圳迷你型公寓的讨论比较多,很多人认为在高房价的背景下,此类微小公寓大有前景。但此观点忽视了两点:一是此类公寓在规划方面不合规,后续也缺乏政策支持。二是解决居住问题并不一定要依赖对微小户型的开发。那么,要破解大城市买房难的问题,可以依赖什么?一个非常好的切入口是,鼓励房企大力发展租赁市场,进而增加就业者的居住选择。

我国在住房制度的改革上,经历过一级土地市场、二级新房市场、三级二手房市场的变革和发展。建立租赁市场,可以认为是第四级市场的开拓。此类市场跳出了原有的思维和框架,鼓励高房价城市的就业者“先租后买”。此类模式比“只租不买”、“只买不租”等模式更务实,也更容易被各类就业者接受。

“十三五”期间租赁市场的规划或探索显得非常紧迫,目前部分城市已经在此类项目投资方面提供了较好的政策支持。比如说,今年上海在土地供应方面,就有意识地增加了项目自持的规定。房企拍得相关地块后,需要配建约15%比例的租赁型公寓。换句话说就是,房企也要开始扮演房东的角色。从目前市场摸底情况来看,此类公寓后续租赁前景较好,证明其确实是高房价背景下居住问题的一种有效解决方案。

“十三五”期间将有更多城市加入到发展租赁市场的行列中,这对房企来说,也意味着是一次机会。因此,投资哪里,成为一项备受关注的内容。建议可以在以下3个方面加以考虑。一是积极考虑市区租赁型公寓项目的投资和开发,这和市区租赁价格坚挺等因素相关。二是积极投资一线城市和热点二线城市,此类城市房价收入比相对大,住房解决的压力也大,但租赁市场容易受政策扶持和培育。三是积极推进小户型的物业开发,但可以适当简化包括厨卫在内的功能,而增加卧室功能。此类投资相对务实且富有经济价值。

应该说在确立投资方向和目标以后,单纯的项目开发其实和普通住宅开发并没有太多差异,投资的思路也没有太大的差异。但是,一个新的问题或者说核心问题是,既然此类物业未来的收益是通过收取租金获取的,那么对此类现金流模式就需要有较好的关注。因为租金的回收周期长,而且单笔租金收入是没法和购房款回笼等模式相比较的。所以,要在租赁市场真正发挥经营优势,解决资金背后的各类问题非常关键。

首先要关注“资金平衡”问题。目前部分参与租赁型公寓的房企或为了平衡资金或现金流,会考虑一种搭售的模式。比如,某购房者认购部分普通住宅的同时,也被硬性要求承租此类租赁型公寓项目。通过这样搭售,能够让此类租赁型公寓较好地推出市场而被消化。但此类做法有风险,若购房者反感此类搭售行为,往往会引起各类购房纠纷或矛盾。建议在资金平衡的问题上,鼓励此类房企积极和一些专业租赁型机构合作,进而提升管理的优势。

其次要关注“资金回笼”问题。租赁市场的租金比较稳定,但是回收期比较长,而且物业折旧等成本会比较高。对于部分急于回笼资金的房企来说,建议对租赁型公寓项目的租金收益做精准测算。在此基础上,基于贴现值进行证券化。此类证券化产品的风险有大有小,但都可以吸引各类投资者来积极认购。房企也能够借此类产品实现资金的一次性回笼。

最后要关注“资金扩张”问题。如果房企单纯投资少数几个租赁型公寓项目,会发现有部分成本是很难降低的,比如,专业管理团队组建和维护的成本、租客管理的成本等。这个时候应鼓励部分房企积极做转型和扩张,比如,在尝试几个租赁型项目后,积极并购其他房企的租赁型项目,进而实现规模效应。这其实就是要让房企内部资金主动走出去,积极开拓此类新业务,并由此获得新的盈利增长点。

解决了投资和资金等问题,那么可以乐观预计,房企发展租赁型公寓的积极性会提高,而且不排除部分房企在“十三五”期间可以发展成为此类行业中有领导力的企业。如果此类租赁型公寓的业务可以得到积极健康的发展,那么对于这5年租赁市场的健康发展将有积极的作用。住房城乡建设事业“十三五”规划的顺利推进也将具备更大的动力。

文章来源:四川房地产
免责声明:本文仅代表作者个人观点,与98指南针网无关。本网站转载和原创均注明出处,内容仅出于传递更多信息之目的,并不意味赞成其观点或证实其内容真实性,也不构成投资建议。请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。[不良信息举报:400-6030-778]